Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.
Кто такой добросовестный приобретатель?
Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.
Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:
- в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
- в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.
Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.
Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.
Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:
- принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
- производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
- соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
- знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.
В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.
Обзор судебной практики
Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав. В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.
В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества. Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России». В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным. В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.
В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
Комментарий к статье 302
1. Текст комментируемой статьи ограничивает истребование собственником своего имущества из чужого незаконного владения. Введение таких ограничений связано с необходимостью обеспечить преимущественную защиту интересов другого участника торгового оборота - добросовестного приобретателя.
2. Закон охраняет только интересы добросовестного приобретателя. Последний должен доказать, что он не знал и не мог знать, что имущество приобретается у лица, которое не вправе его отчуждать, и считал, что законно получил имущество в свою собственность. Наличие в действиях приобретателя умысла и даже грубой неосторожности исключает возможность защиты его интересов.
3. Если приобретатель добросовестный, то собственник вправе истребовать у него имущество только тогда, когда оно выбыло из владения собственника либо лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.). Причем эти обстоятельства собственник должен доказать сам. Наличие в действиях собственника воли на передачу имущества другому лицу исключает возможность его истребования от добросовестного приобретателя (Бюллетень ВС РФ. 1991. N 2. С. 14; п. 19 Обзора).
Из этого правила законом сделано два исключения: а) если имущество приобретено добросовестным приобретателем у лица, которое не имело права его отчуждать, безвозмездно, собственник может истребовать его при любых обстоятельствах (даже если оно выбыло из владения собственника по его воле); б) деньги (ст. 140 ГК) и ценные бумаги на предъявителя (гл. 7 ГК) как наиболее оборотоспособные объекты гражданского права не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.
4. В случаях, когда имущество не может быть истребовано, оно поступает в собственность добросовестного приобретателя. Вместе с тем собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которому он передал свое имущество во владение.
5. ГК вслед за законами о собственности отказался от принципа неограниченной (независимо от добросовестности приобретателя) виндикации государственного, кооперативного и общественного имущества (ст. 153 ГК 1964 г.). Такое имущество может быть истребовано собственником на общих основаниях.
6. ГК отказался также от закрепленного ранее в ч. 2 ст. 152 ГК 1964 г. запрета для собственника истребовать имущество, проданное в порядке исполнения судебного решения. Теперь он может потребовать его с соблюдением правил ст. ст. 301 и 302 ГК. Однако, если лицо, приобретшее имущество на торгах, проведенных судебным исполнителем, является добросовестным приобретателем, а торги не были признаны недействительными, это лицо признается собственником имущества. Прежний собственник уже не вправе его вернуть (п. 22 Обзора).
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
Комментарий к статье 302 Гражданского Кодекса РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи перечислены условия, при которых собственник не вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Такое ограничение связано с необходимостью обеспечить преимущественную защиту интересов другого участника торгового оборота - добросовестного приобретателя.
Очень важно правильно определить, кто является добросовестным приобретателем в рамках ст. 302. Как указал в своем Постановлении от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева" Конституционный Суд РФ, ".добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество." (СЗ РФ, 2003, N 17, ст. 1657). Следовательно, в подобном споре всегда участвуют как минимум три лица: 1) собственник; 2) лицо, которое не имело права отчуждать вещь, но сделало это; 3) добросовестный приобретатель. Соответственно виндикационный иск предъявляется собственником (1) к добросовестному приобретателю (3).
2. Для того чтобы собственнику в иске было отказано, добросовестный приобретатель должен доказать:
а) что он не знал и не должен был знать о приобретении имущества у третьего лица, которое не вправе было его отчуждать (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).
Данное разъяснение Постановления Пленума ВАС РФ N 8 все чаще подвергается критике и, по-видимому, нуждается в отмене. Защита добросовестного приобретателя по ст. 302 является разновидностью защиты по п. 3 ст. 10 ГК. Согласно последнему в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от разумности и добросовестности действий участников гражданских правоотношений, их разумность и добросовестность предполагаются.
Следовательно, добросовестный приобретатель по ст. 302 не должен доказывать, что он не знал и не должен был знать о приобретении вещи у третьего лица, которое не вправе было ее отчуждать. В случае, например, приобретения недвижимости ему достаточно сослаться на то, что он приобрел ее у лица, чье право собственности на недвижимость зарегистрировано (ст. 131 ГК, ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Напротив, лицо, подавшее виндикационный иск, должно доказать, что приобретатель действовал недобросовестно. Например, по одному из дел было установлено, что юридическое лицо, получив от собственника нежилое помещение по договору аренды, в дальнейшем продало его другому юридическому лицу. Поскольку выяснилось, что ответчик, приобретая имущество, не знал и не должен был знать, что продавец не является собственником, в виндикационном иске собственнику было отказано (Вестник ВАС РФ, 1998, N 12, с. 71).
Следует иметь в виду, что покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки имелись законные претензии на ее предмет третьих лиц, о которых покупателю было известно и которые в установленном порядке были признаны правомерными (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8);
б) что он приобрел вещь возмездно.
Исключение составляет случай, когда удастся доказать, что спорное имущество выбыло из владения собственника либо лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.).
Применение этих оснований в отношении недвижимости может вызвать определенные трудности. Так, потерять недвижимость в силу ее естественных свойств невозможно. Однако похищение недвижимости по документам, которые были подделаны, а недвижимость от лица собственника продана; продажа ее законным представителем несовершеннолетнего вопреки интересам последнего; продажа недвижимости наследниками без учета прав на наследство других наследников; продажа руководителем юридического лица недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, с превышением полномочий - все это случаи выбытия имущества из владения собственника либо лица, которому собственник передал недвижимость во владение, помимо их воли. Следовательно, в этих случаях недвижимость может быть возвращена собственнику даже от добросовестного приобретателя.
Наличие в действиях собственника воли на передачу имущества исключает возможность его истребования. Например, после раздела имущества по мировому соглашению, утвержденному судом, один из супругов с помощью виндикационного иска попытался вернуть автомобиль у лица, которому он был продан другим супругом. Тот факт, что автомобиль был передан другому супругу добровольно, послужил основанием для отказа истцу в иске (Бюллетень ВС РСФСР, 1991, N 2, с. 14).
3. В п. 2 комментируемой статьи содержится самостоятельное основание для удовлетворения виндикационного иска собственника к добросовестному приобретателю. Это ситуация, когда приобретатель получает вещь от третьих лиц безвозмездно.
Например, собственник передает свое имущество в аренду, после чего арендатор умирает. Наследники арендатора, получив имущество во владение и не зная истинного собственника, считают таковыми себя. Виндикационный иск собственника при таких обстоятельствах будет удовлетворен, несмотря на переход имущества во владение покойного арендатора по воле собственника и добросовестное получение его наследниками. Это объясняется тем, что спорное имущество было передано наследникам безвозмездно и арендатор не вправе был его отчуждать.
4. Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает еще одно основание разрешения спора между собственником и добросовестным приобретателем. Согласно закону деньги (ст. 140 ГК) и ценные бумаги на предъявителя (гл. 7 ГК) как наиболее оборотоспособные объекты гражданского права не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.
5. Некоторое время арбитражные суды и суды общей юрисдикции по-разному отвечали на вопрос о т.н. конкуренции виндикационного иска и иска о признании недействительной сделки купли-продажи с возвратом имущества собственнику в порядке двусторонней реституции. Дело в том, что, получив отказ в виндикационном иске, собственник нередко пытается решить проблему возврата своего имущества путем предъявления исков о признании всех сделок по его отчуждению недействительными. Нередко он делает это и без предъявления виндикационного иска.
Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 8, если при разрешении спора о признании сделки купли-продажи недействительной и возврате имущества, переданного покупателю, будет установлено, что покупатель отвечает требованиям ст. 302 к добросовестному приобретателю, в иске собственнику должно быть отказано.
Суды общей юрисдикции, напротив, подобные иски удовлетворяли вне зависимости от добросовестности и разумности действий приобретателя вещи. Подобная судебная практика привела к тому, что граждане О.М. Мариничева, А.В. Немировская, З.А Склянова, Р.М. Склянова и В.М. Ширяев обратились в Конституционный Суд РФ с жалобами на нарушение их конституционных прав положениями пп. 1 и 2 ст. 167 ГК. По их мнению, на основании указанной статьи и в результате сложившейся в судах общей юрисдикции практики собственники получили возможность требовать возврата полученного в натуре, не только когда речь идет о первой сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок.
Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 21.04.2003 N 6-П признал общие положения пп. 1 и 2 ст. 167 ГК о последствиях недействительности сделок не противоречащими Конституции. Одновременно КС РФ постановил, что общие положения о последствиях недействительности сделок в части обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке не распространяются на добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК), если иное прямо не предусмотрено законом.
Таким образом, если собственник обратится в суд с иском о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности и в ходе рассмотрения дела выяснится, что приобретатель является добросовестным (ст. 302 ГК), в иске собственнику должно быть отказано. В настоящее время подобный подход нашел отражение и в практике Верховного Суда РФ (Бюллетень ВС РФ, 2004, N 4, с. 2).
В дальнейшем собственник сможет вернуть вещь только путем обращения в суд с виндикационным иском, если ему удастся доказать наличие оснований, предусмотренных п. 1 ст. 302.
6. За рамками ГК и Постановления Конституционного Суда РФ оказалось решение вопроса о том, можно ли признать добросовестного приобретателя собственником имущества в том случае, когда виндикационный иск к нему удовлетворен быть не может. Есть основания полагать, что в этих случаях имущество переходит в собственность добросовестного приобретателя.
Именно в этом смысле высказался Пленум ВАС РФ в уже упоминавшемся п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 8.
Как представляется, окончательное решение этого вопроса должно быть дано в законе.
7. ГК вслед за Законами о собственности в СССР и РСФСР отказался от принципа неограниченной (независимо от добросовестности приобретателя) виндикации государственного, кооперативного и общественного имущества (ст. 153 ГК 1964). Такое имущество может быть истребовано собственником на общих основаниях.
8. ГК отказался также от закрепленного ранее в ч. 2 ст. 152 ГК 1964 запрета для собственника истребовать имущество, проданное в порядке исполнения судебного решения. Теперь собственник может потребовать его с соблюдением правил ст. 301 и 302 ГК (п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).
Однако для того чтобы придать правилам приобретения недвижимости, продаваемой в порядке исполнительного производства, дополнительные гарантии, от должника либо судебного пристава-исполнителя перед проведением публичных торгов требуется зарегистрировать право собственности должника на эту недвижимость. Согласно подп. 3 п. 3 ст. 62 Закона об исполнительном производстве свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость вместе с другими документами, характеризующими объект, должно быть передано специализированной организации, проводящей торги (п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 - Вестник ВАС РФ, 2001, N 4).
Другой комментарий к статье 302 ГК РФ
1. Комментируемая статья приняла один из двух подходов к проблеме виндикационного иска, разработанных историческим опытом мировой цивилистики.
В римском праве пределы виндикационного иска не ограничивались. Собственник всегда имел право виндицировать свою вещь в соответствии с принципом "где я нахожу мою вещь, там я ее и виндицирую".
Противоположный подход был выработан правом ряда средневековых городов (главным образом германских). Там собственник был лишен права истребовать свою вещь, если ее продал неуправомоченный отчуждатель. Приобретатель получал защиту от собственника в соответствии с принципом "Hand muss Hand wahren" ("рука должна обеспечивать руку"). Эти города жили торговлей, и смысл этого изъятия состоял в том, чтобы защитить клиентуру местных купцов, приезжавших за покупками в город. Если приезжий приобрел вещь у лица, открыто торговавшего на городском рынке, то он мог не беспокоиться о том, что потом вдруг объявившийся собственник эту вещь у него виндицирует. На поверхности это выглядит как защита приобретателя. Однако в конечном счете этот подход обеспечивает экономические интересы прежде всего торговых посредников, а также других продавцов товаров, так как содействует сбыту и, следовательно, ускорению оборота капитала.
Исторический опыт цивилистики показывает, что интересам рыночной экономики соответствует как неограниченная, так и ограниченная виндикация. В праве современных стран с развитой рыночной экономикой, как правило, комбинируются оба подхода. Виндикация недвижимого имущества является неограниченной, а виндикация движимого ограничивается. В сфере недвижимости во главу угла ставятся интересы защиты права собственности, а в области движимости - интересы содействия обороту. Сказывается, что в этих странах столетиями существует налаженная система регистрации прав на недвижимость.
Новая редакция Ст. 302 ГК РФ
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Комментарий к Ст. 302 ГК РФ
1. Комментируемая статья содержит ограничения виндикации, при которых отдается предпочтение интересам добросовестного владельца перед интересами бывшего собственника. Данные ограничения, неизвестные римскому праву, были выработаны в европейском средневековом праве в связи с развитием торгового оборота и являются примером того, как противоправное состояние признается порождающим юридические последствия во имя правовой стабильности.
2. Большинство современных российских ученых разделяют точку зрения, согласно которой невозможность виндикации имущества от добросовестного приобретателя объясняется тем, что у него возникает право собственности на имущество (соответственно бывший собственник уже не является надлежащим истцом по виндикационному иску).
При переработке вещи незаконным владельцем вопрос о возможности ее виндицирования также решается с учетом добросовестности ответчика, т.е. возникло ли у последнего право собственности на переработанную вещь (ст. 220 ГК РФ).
Право собственности у приобретателя возникает на основании сложного юридического состава при одновременном совпадении следующих условий (п. 1 комментируемой статьи):
а) выбытие вещи из владения собственника по его воле (что чаще всего означает передачу вещи собственником во владение какого-либо лица по сделке, не предусматривающей право распоряжения вещью, например по договору аренды);
б) отчуждение вещи неуправомоченным лицом (передача вещи приобретателю по сделке, целью которой является перенос права собственности);
в) возмездность приобретения (при безвозмездности приобретатель не несет имущественных потерь при изъятии у него вещи, и, следовательно, его интересы не имеют приоритета над интересами пострадавшего собственника);
г) добросовестность приобретения.
3. В отношении денег и ценных бумаг на предъявителя установлен усеченный юридический состав, при котором у приобретателя возникает право собственности (п. 3 комментируемой статьи):
а) отчуждение вещи неуправомоченным лицом (в том числе и незаконным владельцем);
б) возмездность приобретения (п. 2 комментируемой статьи специально обращает внимание, что безвозмездное приобретение ни в каких случаях не дает права на защиту от виндикационного иска);
в) добросовестность приобретения.
4. При выявлении обстоятельств, свидетельствующих о том, что имеются основания для ограничения виндикации, истец дополнительно должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение помимо их воли. Ответчик должен доказать, что он приобрел имущество возмездно.
Судебная практика.
Приобретатель должен доказать, что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).
Ответчик в рамках комментируемой статьи доказывает, что он является собственником, т.е. опровергает утверждение о праве собственности истца. В данном случае возложение на него бремени доказывания обстоятельств, на которые он ссылается в подтверждение своих доводов, оправданно. Однако при доказывании добросовестности ответчик должен был бы доказывать отрицательные факты (не знал, не мог знать), что является недопустимым.
Фактически речь идет о том, что ответчик должен раскрыть обстоятельства приобретения им вещи, на основании которых суд сможет сделает вывод, было ли приобретение добросовестным. Следует обратить внимание, что в соответствии со покупатель (т.е. возмездный приобретатель) обязан привлечь продавца к участию в виндикационном процессе, тем самым раскрывая требуемые от него сведения.
5. Добросовестность и недобросовестность приобретателя устанавливаются по тем же критериям, что и добросовестность (недобросовестность) незаконного владельца (см. комментарий к ст. 303 ГК РФ).
6. Ограничения виндикации породили проблему конкуренции виндикации и реституции. Иногда бывший собственник вместо заведомо проигрышного по условиям комментируемой статьи виндикационного иска предъявляет требование о признании недействительной сделки (цепочки сделок) по отчуждению имущества лицом, которому он передавал вещь только во владение с применением последовательной реституции ко всем участникам сделок.
Судебная практика пресекла подобный обход ограничений виндикации и распространила защиту добросовестного приобретателя и на сферу обязательственного права.
Судебная практика.
Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.) (Постановление КС РФ от 21.04.2003 N 6-П).
Другой комментарий к Ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Присуждение по виндикационному иску не является само по себе мерой ответственности. Ответчик - незаконный владелец - не рассматривается законом как правонарушитель и при определенных условиях пользуется защитой от третьих лиц () и от самого собственника.
Эти условия изложены в ст. 302 и характеризуются как ограничение виндикации. Из комментируемой нормы следует, что если даже истец доказал свое право собственности на отыскиваемую вещь и эта вещь находится во владении ответчика, то этого может оказаться недостаточно для присуждения вещи истцу.
Ответчик, даже будучи незаконным владельцем, может получить защиту против иска не владеющего собственника. Условием такой защиты является возмездное приобретение спорного имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, если ответчик не мог знать о юридических препятствиях к отчуждению вещи, т.е. являлся добросовестным приобретателем.
Эти условия определенно указывают на источник ограничения виндикации - защиту оборота. Ведь добросовестный приобретатель имущества - участник оборота. Таким приобретателем может быть не любой незаконный владелец, а только тот, который получил вещь по возмездной сделке. Отсюда понятен смысл ограничения виндикации - повышение доверия к обороту. В противном случае, если бы приобретатель полностью нес риск отсутствия права на отчуждение вещи и в силу этого был бы вынужден проводить тщательное исследование юридической судьбы имущества, издержки обращения, а тем самым и стоимость товаров существенно возросли бы, что в конечном счете вступило бы в противоречие с общими интересами всех участников оборота. Необходимо также учесть, что приобретатель в любом случае имеет меньше возможностей проверить чистоту титула продавца (иного отчуждателя), чем сам продавец. Поэтому было бы несправедливым возлагать на него последствия отсутствия права на отчуждение имущества у продавца.
2. Добросовестность предполагает обычную, разумную осмотрительность. От покупателя не требуется принятия особых, экстраординарных мер по расследованию обстоятельств сделки. Римские юристы говорили: "Добросовестность не требует пронырливости доносчика".
Понятно, что если приобретатель узнал о препятствиях к отчуждению и тем не менее приобрел вещь, то он не может пользоваться защитой против иска собственника. Его поведение порочно.
Но если при обычной мере осмотрительности приобретатель не знал и не мог узнать о таких препятствиях, он вправе воспользоваться защитой, предусмотренной п. 1 ст. 302.
Добросовестность - вопрос факта и устанавливается судом.
Можно указать на некоторые обстоятельства, устраняющие добрую совесть. Это, например, приобретение имущества по цене явно ниже его стоимости; приобретение имущества при обстоятельствах, которые являются очевидно сомнительными (когда, к примеру, продавец не может точно вспомнить расположение комнат в продаваемой квартире либо назвать членов семьи, проживающих в ней, и т.п.).
Понятно, что добрая совесть устраняется одним только фактом наличия регистрационной записи о принадлежности отчуждаемой вещи третьему лицу либо об ограничениях, исключающих отчуждение (например, судебный арест имущества). В то же время если такие ограничения не могли быть известны приобретателю либо регистратор не сообщил о них при обращении за соответствующими сведениями, то добрая совесть может быть доказана.
3. Такие обстоятельства, как аренда отчуждаемого имущества, залог, не исключающий отчуждения, сами по себе не препятствуют отчуждению имущества, и потому приобретатель арендованного, заложенного имущества не может считаться незаконным. Если приобретатель не знал и не мог знать об этих обстоятельствах, он вправе добиваться признания недействительности сделки по ст. 178 ГК либо взыскать с продавца убытки в порядке ст. 461 ГК. Кроме того, поскольку приобретатель не мог знать о залоге, он вправе отказаться от выдачи предмета залога залогодержателю, ссылаясь на свою добрую совесть, так как к отношениям об истребовании залога применимы нормы ст. ст. 301, 302 ГК.
4. Необходимо отметить, что ссылка на добрую совесть сама по себе означает признание ответчиком того факта, что он не имеет права на вещь. Ведь если он имеет право, т.е. является законным владельцем, то в виндикационном иске должно быть отказано уже потому, что не имеется оснований для удовлетворения иска, изложенных в ст. 301 ГК. Кроме того, при наличии права на вещь не имеет юридического значения осведомленность обладателя права о каких угодно пороках - мнимых или действительных на стороне продавца или иного отчуждателя.
Следовательно, невозможно одновременно получить защиту в силу того, что истец не является собственником вещи, а ответчик обладает доброй совестью. Да и сама по себе добросовестность обсуждается обычно применительно к действительному собственнику. Например, осведомленность приобретателя о том, что собственником является не продавец (действующий от своего имени), а иное лицо сама по себе исключает добрую совесть приобретателя.
Эти обстоятельства необходимо иметь в виду при рассмотрении иска о признании права собственности за истцом, если при этом вещь не истребуется. Против иска о признании права собственности ссылка на добрую совесть сама по себе не только не является защитой, но, напротив, скорее означает признание исковых требований.
5. Если спор по своему существу является только спором о праве, например о праве на результаты интеллектуальной деятельности, то ссылка на добрую совесть вообще лишена смысла. Например, лицо, получившее право на товарный знак в силу лицензионного договора, впоследствии признанного недействительным, оспаривало регистрацию товарного знака за иным лицом, ссылаясь на свою добросовестность, заключающуюся в том, что обстоятельства, в силу которых лицензионный договор был признан ничтожным, не могли быть ему известны. Между тем добрая совесть имеет значение лишь постольку, поскольку речь идет о лишении ответчика владения имуществом, но никак не влияет на решение вопроса о праве на это имущество.
Поскольку пользование товарным знаком никак не увязывается с владением, то и ссылка на добрую совесть оказывается бессмысленной.
6. Добросовестность является средством защиты против виндикационного иска, предъявленного собственником. Эта защита возможна постольку и до тех пор, поскольку ответчик является владельцем спорной вещи. Поэтому бывший владелец вещи, хотя бы он и приобрел вещь добросовестно, не может отыскивать эту вещь у третьих лиц, ссылаясь на свою добрую совесть, если только речь не идет о защите владения в порядке ст. 234 ГК. Если добросовестный приобретатель вещи, отвечающий условиям п. 1 ст. 302, передал эту вещь третьему лицу по сделке, то он может впоследствии лишь требовать восстановления прежнего положения в порядке ст. 167 ГК, но никак не заявлять иск об истребовании вещи.
7. Практически важным является вопрос о распределении бремени доказывания при рассмотрении виндикационного иска. Истец, как уже говорилось, обязан доказать свое право собственности и факт наличия во владении ответчика именно того имущества, которое принадлежит ему на праве собственности.
Ответчик, если он ссылается на свою добрую совесть, должен доказать, что приобрел спорную вещь по возмездной сделке и при этом не знал и не мог знать о том, что лицо, у которого он приобрел вещь, не имело права на ее отчуждение. В силу добросовестность предполагается тогда, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно. Исходя из буквального смысла этой нормы, нужно признать, что презумпция доброй совести налицо лишь постольку, поскольку защищается право. Между тем в рамках виндикационного иска ответчик является незаконным владельцем (см. комментарий к ст. 301), и потому объектом защиты не может считаться право. Следовательно, закон не дает оснований для презумпции доброй совести в сфере виндикационного иска, и это обстоятельство должно быть доказано ответчиком.
Данный вывод подтверждается и п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, возлагающим обязанность доказывания добросовестности на приобретателя имущества.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П (СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657), обсуждая вопрос о соотношении требований реституции и виндикации, указывает, что добросовестность должна быть установлена судом, не уточняя, однако, на ком лежит бремя ее доказывания.
В то же время следует сказать, что в юридической литературе достаточно широко представлена концепция общей презумпции добросовестности участников оборота. В соответствии с этим подходом добрая совесть не должна доказываться, но может быть опровергнута тем лицом (обладателем права), против требований которого направлено возражение о доброй совести.
8. Добросовестность приобретателя исключена, если ему в момент приобретения вещи было известно о притязаниях третьих лиц на имущество, и впоследствии эти притязания будут признаны в установленном порядке правомерными.
Так, в соответствии с правилом ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость регистрации подлежат "сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости". Очевидно, что отсутствие в выписке из реестра сведений о таких притязаниях существенно облегчает доказывание доброй совести приобретателя, хотя и не исключает полностью возможности ее опровержения. Например, если приобретатель недвижимого имущества не может получить по акту передачи купленное им здание потому, что в нем размещается третье лицо, препятствующее вселению в здание, то само по себе отсутствие в выписке из реестра сведений о таких притязаниях при последующем признании их судом все же не освобождает приобретателя от необходимости доказать, что он не мог знать иным образом, кроме получения сведений от регистратора, о притязаниях третьего лица на спорное имущество.
9. Действие защиты добросовестного приобретателя в рамках п. 1 ст. 302 ограничено только теми случаями, когда имущество выбыло из владения собственника по его воле. Смысл этой нормы состоит в том, что только собственник вправе взять на себя риск, возникающий вследствие передачи владения вещью. Передавая вещь иному лицу, собственник тем самым допускает, что это третье лицо может утерять вещь, в том числе неправомерно ею распорядиться. Соответственно, возникает и риск возмездного добросовестного приобретения вещи третьим лицом, от которого имущество уже не может быть виндицировано.
Вместе с тем в случае, когда собственник не намерен рисковать и не передает владения своим имуществом иным лицам, закон не дает оснований возлагать на него последствия в виде ограничения виндикации, предусмотренные п. 1 ст. 302. Поэтому существенно важным является установление того, утрачено ли владение имуществом по воле собственника либо против его воли.
Очевидно, что если имущество похищено у собственника или утрачено им, то воля собственника на передачу владения исключена. Но также следует квалифицировать и случаи оказания психического воздействия, угроз, обмана, т.е. действий, направленных на подавление воли собственника с целью добиться от него передачи владения вещью. Если передача вещи была совершена на основании такого порочного договора, то условием удовлетворения виндикационного иска должно быть признание соответствующей сделки недействительной.
10. Если имущество приобретено в силу незаконного судебного решения, то и в этом случае следует считать, что оно выбыло из владения собственника помимо его воли, и собственнику следует предоставить неограниченную виндикацию. Например, если компания А. добилась вынесения судебного решения о передаче ей здания, принадлежащего компании Б., а затем продала это здание третьим лицам, то после отмены состоявшегося судебного решения как противоречащего закону собственник здания вправе истребовать его у приобретателя независимо от добросовестности ответчика.
От этой ситуации следует отличать продажу имущества неисправного должника с публичных торгов. Хотя такая продажа и происходит без участия должника, к ней не может быть применено правило п. 1 ст. 302. Дело в том, что сама по себе неисправность должника влечет для него определенные последствия, в том числе возможность отчуждения его имущества без его участия, а также применение к нему иных мер властного принуждения, таких как арест, изъятие имущества. Именно изъятие имущества судебным приставом является тем актом, в результате которого должник лишается владения вещью. Понятно, что этот акт выступает как следствие неисправности должника и применения к нему соответствующих административных процедур в порядке исполнительного производства. Поэтому лишение должника владения имуществом, хотя оно и происходит против его воли, не может считаться неправомерным, поскольку сама неисправность (несостоятельность) должника установлена в установленном законом порядке. По этим причинам признание продажи имущества должника с торгов недействительной, например в порядке ст. 449 ГК, дающее должнику как собственнику право на предъявление виндикационного иска к приобретателю имущества, не дает в то же время истцу возможности сослаться на то, что имущество выбыло из его владения помимо его воли, так как изъятие имущества имеет своим основанием не продажу имущества с торгов, а применение к должнику принудительных мер в рамках исполнительного производства. Если основания исполнительного производства сами по себе не опорочены, то и применение мер по лишению должника владения имуществом не может считаться неправомерным и не дает ему защиты в порядке п. 1 ст. 302 против заявления приобретателя о своей добросовестности.
11. Отказ в виндикационном иске по мотиву доброй совести ответчика означает, что ответчик начинает осуществлять владение по давности, т.е. возникает ситуация, которая описана в ст. 234 ГК. По истечении определенного законом срока он приобретает право собственности, а собственник это право утрачивает. В этом смысле рекомендация, данная в ч. 3 п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, в силу которой отказ в иске об истребовании незаконно отчужденного имущества по мотиву доброй совести приобретателя дает право на регистрацию за ответчиком права собственности независимо от срока владения, вызывает сомнения. В то же время следует отметить, что с точки зрения публичного, в том числе налогового, законодательства позиция добросовестного владельца, не имеющего права собственности, точной квалификации не имеет.
12. Если имущество приобретено ответчиком у лица, не имевшего права отчуждать его, безвозмездно (например, в результате дарения), собственник вправе его истребовать независимо от добросовестности приобретателя. Смысл этого правила состоит, видимо, в том, что посредством механизма, доброй совести защищается устойчивость гражданского оборота. Однако гражданский оборот основывается на возмездных сделках (купля-продажа, мена и др.). Безвозмездные сделки не играют сколько-нибудь существенной роли в обороте, и потому снабжение их дополнительной защитой не вызывается нуждами оборота. Учитывая это, а также принимая во внимание, что сам по себе механизм ограничения виндикации, заложенный в п. 1 ст. 302, направлен против права собственности и потому должен иметь существенные основания, законодатель посчитал несправедливым дать приоритет лицу, безвозмездно и незаконно получившему имущество, перед собственником этого имущества.
13. Виндикация денег и ценных бумаг на предъявителя ограничена еще более, чем иных вещей: достаточно одной только доброй совести на стороне приобретателя, чтобы было отказано в иске. Следовательно, ни возмездность сделки, ни обстоятельства утраты владения деньгами и ценными бумагами на предъявителя значения в этом случае не имеют. Это объясняется повышенной оборотоспособностью данных вещей, в силу чего любые препятствия в их приобретении могут привести к крайне нежелательным последствиям для оборота.
Истребование именных ценных бумаг происходит по общим правилам ст. ст. 301, 302. Необходимо, впрочем, отметить, что в обороте именные ценные бумаги могут при определенных обстоятельствах обезличиваться, т.е. утрачивать тождество с теми, которые были предметом права собственности истца. В этом случае в виндикационном иске должно быть отказано из-за недоказанности того факта, что предмет права собственности находится во владении ответчика.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
- Вверх
Игорь Чубаха
26 марта 2015Для того чтобы вернуть деньги, когда сделка с недвижимостью признается недействительной, покупателю придется в суде доказывать свою добросовестность. При этом судьи оперируют несколькими формальными признаками. Соблюсти их нетрудно.
Редко кто из покупателей недвижимости на вторичном рынке не испытывал страхов, что его новое жилье окажется с темным прошлым. Некое заинтересованное лицо обратится в суд с требованием признать сделку недействительной – суд квартиру отберет, а нового владельца выставят на улицу.
Как важно быть добросовестным
В судебной практике сделки купли-продажи признаются недействительными достаточно часто.
Так, сделки могут оказаться ничтожными, то есть незаконными, изначально. Например, квартиру продают мошенники. Или объект выставил на продажу один из супругов, не получив согласия от второго владельца совместно нажитого имущества. Кроме того, многие сделки являются оспоримыми. Иначе говоря, их легальность или незаконность определяет суд в ходе долгого разбирательства, взвешивая аргументы сторон.
Нередки ситуации, когда изъятие квартиры пытается провести госорган на том основании, что в ней была проведена незаконная приватизация. При этом, признает московский адвокат Наталья Лещук, невиновный человек остается без «купленной квартиры, не имея реальной возможности взыскать уплаченные за квартиру денежные средства с продавца, зачастую без вести пропавшего или уже истратившего средства».
Впрочем, если покупатель при сделке выступал добросовестным приобретателем, он сохраняет определенные шансы на дальнейшее владение имуществом или на возврат денег и возмещение убытков при истребовании имущества (см. справку).
Справка БН
Компенсация добросовестному приобретателю
В Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2004 году была внесена статья 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение», которая начала действовать с 2005 года.
Согласно ст. 31.1. собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, при соблюдении определенных условий имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны.
Источник: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Напомним, что согласно статье 302 ГК РФ добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать. Однако определить, является ли покупатель добросовестным, может только суд. Проще говоря, ответчику придется в суде доказывать свое право на титул «добросовестного приобретателя».
И даже статус добросовестного приобретателя не делает все сделки безопасными. «Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях», – говорится в Гражданском кодексе РФ. Кроме того, квартиру придется вернуть, если она выбыла из владения вопреки воле прежних владельцев.
Со своей стороны государство время от времени делает шаги, укрепляющие позиции честных покупателей. Например, согласно вступившим в силу с 1 сентября 2013 года поправкам в Гражданский кодекс РФ (ФЗ-100 от 7 мая 2013 года) заметно сужен круг лиц, имеющих право опротестовать сделку в судебном порядке.
Дом, где не разбиваются сердца
Другим документом, серьезно влияющим на правоприменительную практику по добросовестным и недобросовестным сделкам, является опубликованный Президиумом Верховного Суда РФ 1 октября 2014 года «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления».
Кроме вопросов по искам госорганов в «Обзоре» рассматривается ряд крайне важных для поднятой темы позиций. Прежде всего Президиум ВС РФ уточняет, кого следует относить к добросовестным покупателям (см. справку).
Справка БН
Обстоятельства, на основании которых суд определяет добросовестность приобретателя
Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять, является ли приобретатель добросовестным:
– факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
– возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
– знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Источник: Правовая база «Гарант»
В частности, по мнению Верховного Суда, покупателю следует проверять не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества. Суды обязаны выяснять, «была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т. д».
«О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества», – считают авторы документа.
«Если покупатель лично не осматривал приобретаемое жилье, суд будет считать это признаком недобросовестности. Также поводом к непризнанию добросовестности служит явно заниженная цена объекта, – подсказывает генеральный директор “Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости” Анна Максимова. – С другой стороны, в зачет идет покупка при посредничестве агентства недвижимости. Судьи верят, что агенты добросовестно проверяли чистоту объекта».
«Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца – продолжает действовать, – возмущается адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин. – Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».
Также в «Обзоре» разъясняется, что для обсуждаемых судебных споров является сроком исковой давности (см. справку).
Справка БН
Срок давности по искам об истребовании недвижимого имущества
К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, составляющий три года. Как разъяснено в пункте 57 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Эти положения применимы и при рассмотрении дел по искам об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества. Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права, постольку момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела.
